enero 3, 2019
¿Cómo afecta la reforma legislativa de los contratos de arrendamiento?
Tras su aprobación por el Consejo de Ministros el pasado 14 de diciembre, el Real Decreto-Ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, modifica la actual Ley 29/ 1994, de arrendamientos urbanos (LAU). Lo que se pretende con esta reforma es proteger al arrendatario de la vivienda que se encuentra en una posición de debilidad, que no responde a las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad con las que se debe dotar al inquilino de una vivienda en posesión de justo título.
Este Real Decreto entro en vigor el 19 de diciembre de 2018, y a partir de este momento todos los contratos que se firmen deberán asumir los cambios introducidos por esta nueva norma. Los contratos celebrados con anterioridad a esta fecha, no se verán afectados, salvo que las dos partes acepten someterse a la nueva regulación. Esta nueva reforma no tiene carácter retroactivo, por tanto los contratos celebrados con anterioridad de la entrada en vigor de la nueva reforma deberán seguir rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, según dispone la disposición transitoria primera de este Real Decreto.
En cuanto a la duración del contrato seguirá prevaleciendo la libertad de pacto entre las partes, con la nueva reforma lo que cambia es la duración mínima legal de los contratos.
Con esta reforma la duración mínima del contrato pasa a ser de 5 años si el arrendador es una persona física y de 7 años si el arrendador es persona jurídica, a diferencia de hasta ahora que la duración del contrato si era inferior a 3 años llegado el día de vencimiento del contrato, este se prorrogaba por plazos anuales hasta cumplir el mínimo de legal de 3 años.
En cuanto a las prórrogas del contrato, con esta reforma una vez cumplido el nuevo mínimo legal de 5 a 7 años dependiendo de la condición física o jurídica, el contrato se prorrogará por un periodo de 3 años. A diferencia de la hasta ahora que se entendía prorrogado el contrato por un plazo de un año si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra parta su voluntad de no renovar el contrato, con un plazo de 30 días de antelación. Con esto lo que se pretende es darle una mayor estabilidad al inquilino de la vivienda que deja de estar expuesto a la prorroga anual de la anterior legislación.
Otra reforma introducida es respecto a la fianza, que se fija en 2 mensualidades de renta, cuando el arrendamiento sea para uso distinto del de vivienda, para el arrendamiento de larga duración, la fianza será de 1 mensualidad de la renta.
Con respecto a los procedimientos de desahucio de vivienda cuando afecte a hogares vulnerables, en dichos casos se podrá acudir a los servicios sociales, produciéndose la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales crean oportunas, por un plazo máximo de 1 mes cuando se trate de persona física y 2 meses cuando sea persona jurídica.
Sandra Cervera Trujillo