enero 3, 2017
Este 2017 es el año para sacarle partido a tu hipoteca
Este 2017 viene lleno de novedades en cuanto a las hipotecas tras la declaración que hizo el Tribunal Supremo del carácter abusivo de las cláusulas suelo ya hace algún tiempo (9 de mayo de 2013), nos encontrábamos a la espera de la deseadísima y pendiente de ser dictada Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que se pronunciaría de forma definitiva sobre si las cantidades cobradas de más a los consumidores por la aplicación de la referida cláusula suelo tendrían que devolverse en su totalidad de forma retroactiva desde la fecha de constitución de la hipoteca o sólo desde 2013, momento en que se declaró su abusividad por el Tribunal Supremo.
Finalmente, este 21 de diciembre el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha dictado Sentencia determinando que esa limitación temporal impuesta por el Tribunal Supremo es incompatible con el Derecho europeo. En particular, se declara que el carácter abusivo de una cláusula debe tener como consecuencia el restablecimiento de la situación en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula, es decir, que la entidad bancaria debe devolver todas las cantidades indebidamente cobradas en virtud de la citada cláusula suelo desde la constitución de la hipoteca.
Eso sí, para obtener dicha devolución, el consumidor debe reclamarlo judicialmente. De hecho, los Tribunales españoles ya han comenzado a aplicar de manera generalizada en sus resoluciones la sentencia sobre las cláusulas suelo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Un aspecto relevante que es normalmente desconocido, es que la protección que se hace el Tribunal europeo frente a las cláusulas abusivas no sólo se extiende al consumidor en sentido estricto, ya que se consideran como tales también a los avalistas de empresas frente a los bancos (Auto de 14 de septiembre de 2016). En este sentido, se protege a un particular que solicita un crédito hipotecario para avalar a una empresa, sin tener la condición de administrador de la misma ni una participación significativa en su capital social, y cuando el particular lo realice por un vínculo amistoso o familiar. Esta práctica ha sido muy habitual en España durante la “burbuja inmobiliaria”, cuando personas avalaban a familiares con su propia vivienda como garantía para la concesión de un crédito hipotecario para una empresa. En nuestro país se han dictado ya varias sentencias de juzgados españoles que anulan los avales hipotecarios por considerar que incluyen cláusulas abusivas.
Otra de las buenas noticias previa a las Navidades ha sido la Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo que declara abusiva la cláusula a través de la que una conocida entidad imponía al particular prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, lo que supone un nuevo varapalo a nuestro sistema hipotecario.
Hablamos de cláusulas que atribuyen al consumidor todos los costes derivados de la formalización de la hipoteca, que son imputados normalmente al que acude a pedir un préstamo para una vivienda, y que pueden resultar abusivas igual que lo había sido anteriormente la cláusula suelo.
Pero es que las cláusulas que pueden considerarse abusivas son un listado enorme, como ya hemos comentado en otras ocasiones, siendo las más comunes: hipotecas multidivisas, cláusulas de vencimiento anticipado, renuncia a notificación al deudor en caso de cesión del préstamo, intereses de demora excesivos, fórmula de cálculo de interés 360/365, cláusula de redondeo al alza, entre otras muchas.
En mi experiencia profesional, aunque parece que este tipo de cláusulas abusivas están continuamente en la prensa y es un tema que parece estar “de moda” por su indudable actualidad, continúa existiendo cierto miedo natural en los consumidores a reclamar, provocado por el desconocimiento. Hemos de tener en cuenta que la base fundamental de que se les proteja es el evidente desequilibrio que tienen frente al banco y la desinformación a la hora de contratar una hipoteca. Además, todo no es tan sencillo como parece, ya que cada caso concreto tiene sus propias particularidades a tener en cuenta.
Por ello es fundamental acudir a un profesional que le asesore e informe de todas las posibilidades y pasos a seguir y, sobre todo, supervise todas las ofertas que le haga el banco a los particulares, que intuyo que a partir de estas sentencias será muy numerosas, para evitar un gran impacto económico en sus arcas. Pese a que dichas ofertas en un principio puedan parecer muy atractivas, su aceptación sin una asistencia jurídica previa puede desembocar en que en el futuro los particulares que las acepten no puedan reclamar cuantías económicas importantes a las que tiene derecho.
Rocío Calvente Martín