julio 24, 2020
Gastos hipotecarios y la nueva sentencia del TJUE
El pasado 16 de julio de este año 2020 pudimos conocer la nueva sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que supone un nuevo paso a favor de la defensa de los derechos de los consumidores en contestación a las dos cuestiones prejudiciales elevadas por varios Juzgados españoles, en concreto, por el Juzgado de Primera Instancia número diecisiete de Palma de Mallorca en un caso en referencia a un procedimiento contra CaixaBank y, la planteada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número seis de Ceuta en un asunto sobre BBVA.
La sentencia aborda varias cuestiones. Entre ellas: quién debe asumir los gastos hipotecarios, la validez de la cláusula de apertura de la hipoteca y, la prescripción o no de las cláusulas abusivas.
- Respecto de la comisión de apertura.
Se trata del coste inicial que se abona cuando se contrata un préstamo con garantía hipotecaria.
La sentencia del TJUE expone que “una comisión de apertura no puede considerarse una prestación esencial de un préstamo hipotecario por el mero hecho de que tal comisión esté incluida en el coste total de este”, por lo que puede ser considerada abusiva por el Juez español si no la considera suficientemente transparente y no obedece a servicios concretos prestados.
- Sobre los gastos de constitución y cancelación de la hipoteca.
Con ellos nos referimos a los gastos de notaría, los gastos de registro, de gestoría y de tasación, además del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Recordemos que el Tribunal Supremo desde enero de 2019 estableció que los consumidores sólo podrían reclamar, aproximadamente, la mitad del coste de la formalización de los créditos hipotecarios que firmaron en su día, y que ya desde el mes de marzo de 2018 el Alto Tribunal había excluido el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que es el gasto de mayor cuantía.
Si bien es cierto que, con el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, el Gobierno determinó que dicho impuesto AJD lo deberían pagar los bancos a partir de esa fecha en las nuevas hipotecas. Eso sí, quienes ya lo habían pagado antes de esta norma no podrían reclamarlo ni recuperarlo.
Pues bien, la sentencia expone que “solo se puede negar la devolución a los clientes de los bancos de los gastos hipotecarios incluidos en una cláusula abusiva si así lo estipula previamente la legislación nacional”
El escenario vuelve a ser un tanto confuso. Las asociaciones de consumidores, por su lado, entienden que supondrá la restitución íntegra de los gastos, mientras que los afines a las entidades bancarias consideran que las cosas quedarán como hasta la fecha.
Por lo tanto, tenderemos que estar al sentido de los nuevos pronunciamientos de los Juzgados Y Tribunales españoles a partir de la nueva sentencia del del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
- En cuanto a la prescripción de las cláusulas abusivas.
En este punto, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea declara que las reclamaciones de cláusulas abusivas pueden estar sujetas a prescripción, pero solamente en el caso puedan ejercer su derecho para solicitar la restitución de lo que ha pagado de más. Así, entendemos que tal extremo queda como se ha interpretado hasta la fecha, esto es, que los plazos de prescripción empezarán a correr desde la fecha en que se haya declarado la nulidad de la cláusula abusiva.
Indicar en este punto que, es práctica común al ejercer la acción de nulidad, instar simultáneamente la de restitución de las cantidades en el mismo proceso.
En LEMAT ABOGADOS quedamos a su entera disposición para cualquier consulta en la materia.