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octubre 25, 2016

Preguntas & Respuestas II. Propiedad Horizontal

Hoy en nuestro blog vamos a intentar aglutinar en una serie de preguntas y respuestas las dudas más habituales a la hora de afrontar un procedimiento de reclamación

1ª ¿Estoy obligado a pagar los gastos de la comunidad?

SI, Todo propietario está obligado a contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (art. 9.1 e de la L.P.H.)

2ª ¿Quién es el obligado al pago de las cuotas comunitarias?

El obligado al pago de los gastos comunes es el propietario, que será el que responda frente a la Comunidad, es usual pueda darse el caso de que el piso esté arrendado y se haya pactado con el inquilino que éste se hará cargo de esos gastos. Pues bien, incluso en ese supuesto el obligado principal será el propietario.

3ª Acabo de comprar un piso ¿Respondo de las deudas anteriores?

El adquirente de un piso o local responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas (incluye el pago de derramas extraordinarias) a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares, pero hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición los tres años naturales inmediatamente anteriores. El piso o local estaría afecto a esta obligación (art. 9.1 e. de la L.P.H.).

Por ello, es aconsejable, que el futuro comprador o propietario, solicite al Secretario, Presidente o Administrador, el certificado de corriente de pagos del vendedor, así como la información relativa a derramas…

4ª ¿ Cuantas cuotas puedo deber hasta que me demanden?

No encontramos ninguna regulación legal que contemple o recoja el número de cuotas impagadas a partir del cual nace el derecho a reclamar, por lo que se podrá demandar desde el primer recibo impagado. Atendiendo a nuestra experiencia y en atención a los gastos que ello puede originar, nunca deberá de superar la deuda la cantidad de 600 €. Mientras tanto será aconsejable llegar a un acuerdo de pago, que sin duda es lo más aconsejable para el vecino deudor ya que de llegar a una demanda los gastos se van a elevar la deuda de una manera exponencial.

5ª ¿Quién paga los gastos del procedimiento de reclamación?
Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar las costas, no pudiendo ser estas superiores al tercio de la cantidad adeudad, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal, en este caso la comunidad solo tendrá que adelantar los gastos de requerimiento previo al deudor así como la nota simple pero que posteriormente serán reclamados al vecino deudor. (Sirva como ejemplo, si la cantidad adeudada es 600 €, las costas del abogado no podrán superar los 200 €)

6ª ¿ Me pueden embargar en caso de impago?
La respuesta es SI, una vez terminado el proceso monitorio por impago de cuotas no se da por terminada la deuda, mediante el procedimiento de ejecución se pueden embargar bienes, sueldos, cuentas corrientes y cualquier otra que prevea la ley hasta el pago total de la deuda, a lo que habrá que incluir las costas, gastos así como intereses del procedimiento.

7ª Quiero vender mi piso pero debo cuotas de comunidad …
Los vecinos que no paguen o acumulen deudas a la comunidad se encontraran con el inconveniente de que en caso de querer vender su piso, el nuevo comprador se entere de las cargas pendientes sobre él y se echen para atrás en la compra.
No podrán ocultar su deuda ya que en la venta los notarios deben certificar que el vendedor se encuentra al corriente de pago de los gastos comunes.
El secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente deberán certificar con su firma la cantidad adeudada por el vecino moroso, aunque el escrito lo podrá elaborar aunque no firmar el administrador de fincas.

8ª ¿Los vecinos morosos tienen derecho a voto en las reuniones vecinales?
Los propietarios que en el momento de realizarse una junta vecinal no estén al corriente del pago de sus cuotas comunitarias, sin haberlas impugnado judicialmente ni consignado el importe, podrán asistir pero no podrán votar.
En el acta resumen de las Juntas vecinales podrá indicarse aquellos vecinos que hayan sido privados de derecho a voto y que por tanto no contarán en las deliberaciones.

9ª ¿Puede un vecino a modo particular demandar al vecino deudor?
No, es el Presidente de la Comunidad, como representante legal de la misma, quien ostenta la legitimación para poder interponer la demanda de procedimiento monitorio, aunque también podrá hacerlo el administrador pero sólo si en el acuerdo adoptado por la Junta se prevé expresamente.

10ª ¿Esta reclamación está cubierta por el seguro?
Lo más habitual es que el seguro únicamente cubra la responsabilidad civil y penal de la Comunidad frente a terceros, y que entre sus coberturas no estén incluidas las reclamaciones judiciales de gastos comunes pero habrá que ver en cada caso las coberturas de la póliza suscrita por la Comunidad. Teniendo en cuenta la situación actual ya son muchas las compañías aseguradoras las que ofrecen este servicio.

11ª ¿Que documentación que debemos acompañar a la demanda de Juicio Monitorio?
Junto con la petición inicial deberá acompañar los siguientes documentos:
1. Certificación del acuerdo de la Junta de Propietarios aprobando la liquidación de la deuda y su impago, que deberá confeccionar quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente/a.
2. Documento acreditativo de la notificación al deudor del acuerdo que aprueba la liquidación de la deuda.
3. Documento que acredite la condición de presidente/a o administrador de la Comunidad y la autorización para formular la reclamación.
4. Justificantes de los gastos ocasionados por el previo requerimiento de pago (Correos, Registro de la propiedad, etc.), si se hubiere realizado, así como del documento acreditativo de haberse practicado.
5. Nota simple del Registro de la propiedad.
Si se trata de documentos privados, deberá presentarlos por original o mediante copia autenticada por funcionario competente. Si sólo dispone de copia simple, podrá presentar ésta, que surtirá los mismos efectos que el original, siempre que su validez no se cuestione por las otras partes.

12ª ¿Es obligatoria la actuación de Abogado y Procurador?
Actualmente la intervención de los Procuradores y la de los Abogados no será obligatoria en el juicio monitorio, pero merece la pena contar al menos con la participación de un abogado que guiará el procedimiento de una manera adecuada para llegar al fin pretendido.

Como resumen final debe saber que existe un procedimiento judicial específico para hacer frente al impago de cuotas de comunidad y que se caracteriza entre otras cosas, porque es el propio deudor el que deberá sufragar el coste de todo el procedimiento, desde Lemat Abogados les animamos a que consulten a nuestro departamento jurídico especializado cualquier duda al respecto para defender con la Ley sus derechos.

Miguel de la Fuente Ballesteros.

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