febrero 21, 2017
¿Qué hacer si el banco ejecuta mi hipoteca?
Hemos de hacer referencia a una cláusula que puede ser considerada abusiva, al igual que puede serlo la famosa cláusula suelo, y que pese a su importancia y trascendencia es una gran desconocida. Nos referimos a la llamada “cláusula de vencimiento anticipado”.
Es común encontrar en nuestra escritura de préstamo hipotecario esta cláusula, por medio de la que, si el deudor hipotecario deja de pagar las cuotas del préstamo, el Banco se reserva el derecho a dar por resuelta la operación y exigir la devolución de la totalidad del préstamo que se adeude. Hecho que obviamente nos resultará imposible, ya que, si hemos acudido a una hipoteca para poder adquirir nuestra vivienda, difícilmente tendremos esta solvencia, por lo que el Banco terminará ejecutando judicialmente y lamentablemente perderemos nuestra vivienda.Llegado este punto, en necesario preguntarnos si esa cláusula es válida.
Pues bien, con fecha 26 de enero de 2017 se ha dictado una nueva e importantísima Sentencia por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) por la que se resuelve una de las cuestiones prejudiciales planteadas por un Tribunal español que requirió la interpretación del Tribunal Europeo sobre la declaración de nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado tal como viene dispuesta en la mayoría de las hipotecas. En este sentido, permite declarar la nulidad de dicha cláusula de vencimiento anticipado si no se ajusta a la legalidad establecida.
Antes del 15 de mayo del 2013 la ley permitía al Banco a poder reclamar la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de alguno de los plazos diferentes y este convenio constase inscrito en el Registro.
Por ello, los Bancos acogiéndose a la cláusula de vencimiento anticipado y a lo dispuesto en la Ley podían dar por resuelto la totalidad del préstamo hipotecario por impago de una sola de las cuotas, pudiendo iniciar la ejecución hipotecaria.
Tras la reforma legal realizada el 5 de mayo del 2013, se establece que podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses,y este convenio constase en la escritura de constitución y Registro.
Es decir, a raíz de la reforma mencionada, la Ley exige que, para iniciar una ejecución hipotecaria, deben impagarse al menos 3 cuotas hipotecarias. Por lo tanto, los Bancos deben esperar, como mínimo 3 mensualidades para ejecutar.
Fue ya importante el Auto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de fecha de 11 de junio de 2015 según el que los Jueces españoles pueden declarar la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado por ser abusiva, “aunque tal cláusula no haya llegado a aplicarse “, ello para disuadir de su establecimiento por los Bancos en las hipotecas, y así reducir todas las consecuencias que lleva aparejada la declaración de tal carácter abusivo.
Por lo tanto, ¿debe usted esperar a que el banco pretenda ejecutar su hipoteca para solicitar la nulidad de dicha cláusula de vencimiento anticipado? En nuestra opinión profesional no es necesario esperar a ese punto. De hecho, en LEMAT ABOGADOSllevamos ya tiempo instando a los bancos a la retirada de dicha cláusula si no cumple con la legalidad. Aunque si usted se encuentra en el curso de una ejecución hipotecaria, es posible que se declare la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado del contrato de préstamo y se acuerda el sobreseimiento y paralización de la ejecución.
Es muy importante informarle de que, si recibe la demanda ejecutiva de su Banco instando la ejecución hipotecaria, debe contactar de forma inmediata con un abogado, ya que el tiempo para oponerse a dicha ejecución es limitado en el tiempo, siendo éste de 10 días. Tiempo en el que será necesario alegar la abusividad de la citada cláusula de vencimiento anticipado para poder conseguir la paralización de la ejecución.
Rocío Calvente Martín