septiembre 10, 2018
¿Qué son las arras y qué sucede en el caso de no obtener la financiación por la entidad bancaria?
Se entiende por arras, la señal o cuantía monetaria que una de las partes de un contrato entrega a la otra para garantizar el cumplimiento del contrato. El concepto de arras no viene recogido en el Código Civil, la STS de la sala primera de lo civil 175/2012 de 21 de marzo de 2012, establece que “las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo”.
Para dar cumplimiento con su objetivo de garantía el Derecho civil divide las arras en tres clases:
– Arras penitenciales o arras de desistimiento, art. 1454 C.c, es un medio por el cual las partes pueden deshacerse del contrato, se establece que podrá rescindirse del contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. Para poder hacer referencia a estas arras es necesario que en el contrato se haga una referencia expresa y clara indicando sus consecuencias.
– Arras confirmatorias, estas arras son entregadas como parte del precio total, si una parte no cumple se puede exigir el cumplimiento de la obligación o la resolución del contrato.
– Arras penales, es una cantidad que se entrega antes de la finalización del contrato, con el objetivo de que esta cantidad sirva de “pena”, es decir, de indemnización por daños y prejuicios, en caso de incumplimiento. Estas arras actúan como una forma de obligar a las partes a cumplir con el contrato.
El código civil solo hace expresa referencia en sus artículos a las arras penitenciales o arras de desistimiento, centrándonos en estas, vamos a plantear el problema de que ocurre cuando habiendo entregado una cantidad de dinero en concepto de arras penitenciales o arras de desistimiento, que sucede si el banco no nos da la financiación necesaria por la no concesión de un préstamo.
La sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil de 13 de julio de 2017, establece que “la imposibilidad sobrevenida no culpable que hace imposible el cumplimiento por caso fortuito y libera al deudor en caso de pérdida sobrevenida de la cosa específica que debía entregar (art. 1182 CC) o en caso de imposibilidad objetiva de cumplir la obligación de hacer (art. 1184 CC), no es aplicable al deudor de dinero”. Por lo tanto se determina que la falta de obtención de un crédito no es un impedimento sobrevenido, perdiendo el comprador las arras entregadas a la formalización del contrato, en caso de no poder cumplir con la obligación de pagar la totalidad del precio, y viéndose obligado a resolver el contrato.
Esta sentencia hace también mención a la cláusula rebus sic stantibus, “estando así las cosas”, de aplicación en circunstancias sobrevenidas y totalmente fuera del poder de actuación de las partes, cuando a una de ellas le resulta absolutamente imposible o gravoso el cumplimiento de la obligación. Esta cláusula no esta regulada en ningún precepto sino que tiene su origen en la doctrina jurisprudencial, siendo por ello de no aplicación al caso, al ser solo de aplicación en casos muy excepcionales.
Para que el comprador pueda recuperar las arras entregadas se tiene que estipular una cláusula expresa en el contrato de compraventa, donde se prevea la devolución de las arras, en caso de denegación del préstamo hipotecario por la entidad financiera. La incorporación de la cláusula al contrato hará que el comprador pueda optar por la resolución del contrato, con la devolución de todas las cantidades entregadas hasta el momento.
El Instituto Nacional de Consumo ha creado una cláusulapara incluirla en los contratos de compraventa de vivienda, «Tanto en el supuesto de no obtenerse la conformidad de la entidad financiera a la subrogación del comprador en la garantía hipotecaria y en la obligación personal derivada del préstamo, como en el caso de la no obtención del crédito hipotecario solicitado, la parte compradora se obliga a pagar a la parte vendedora el total importeprevisto para dicho préstamo en el plazo de… Desde la notificación al comprador de la denegación del préstamo y, en todo caso, hasta el momento de la entrega de llaves y cuando sea requerida para ello tras la terminación de las obras. El incumplimiento de esta obligación será causa de resolución del presente contrato a instancia de la parte vendedora.
No obstante, el comprador podrá optar por la resolución del contrato, en el momento en que conozca la no conformidad de la entidad financiera con la subrogación o la no concesión del préstamo solicitado, con devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta en el mismo plazo previsto en el párrafo anterior».
Sandra Cervera Trujillo.