julio 21, 2016
Tengo una segunda vivienda ¿Puede ser explotada para alquiler vacacional con fines turísticos?
El 12 de Mayo entró en vigor el Decreto 28/2016, de 2 de Febrero, de viviendas turísticas de Andalucía, teniendo como finalidad la regulación del mercado de viviendas de particulares, ya sean, apartamentos, unifamiliares, adosados, etc. , que de forma habitual las destinan bajo alojamiento vacacional en determinadas fechas del año con fines turísticos. En efecto, hasta citada fecha de publicación del Decreto de la Junta de Andalucía, , los contratos de alquiler vacacionales, tenían una normativa un tanto difuminada que fue objeto de atención por determinados sectores sociales, debiendo a tal fin, traer a colación la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que vino en añadir un nuevo apartado del artículo 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), donde se excluía del ámbito de aplicación de citada LAU a tales alquileres de viviendas vacacionales, colocando a estas hasta la fecha de referido Decreto en un limbo normativo.
Ahora bien, ¿que debe entenderse como habitualidad con fines turísticos?, pues seria, cuando las viviendas se promocionen o comercialicen en canales o redes sociales de oferta turística (piénsese en agencias inmobiliarias…windu, tripadvisor, Airbnb…etc.), para su alquiler en régimen de alojamiento por días o semanas, si bien, hay que tener presente que, no todas las viviendas pueden ser incluidas con tal finalidad turística, ya que a título de ejemplo, las viviendas rurales que se oferten para su alquiler vacacional, no están reguladas por referido Decreto, habida cuenta de gozar de una normativa sectorial específica (art. 48 Ley 13/2011, de 23 de diciembre, y Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo), ni tampoco se consideraran como turística a los fines expuestos las viviendas que se alquilen por dos o más meses (estas, estarían sujetas a la LAU)
Debe tenerse en cuenta a tenor de cuanto establece la reciente normativa, que el propietario de la vivienda turística, es el explotador de la misma y, consiguientemente, el responsable de su exacto cumplimiento, con la salvedad de que aquel ceda su explotación a un tercero o entidad, en cuyo caso, si se celebrase tal contrato de cesión en favor de la propia agencia inmobiliaria o una empresa de gestión, sería ésta la entidad explotadora y, en consecuencia, la responsable última. Para ello podemos encontrar diferentes figuras al respecto, a saber: por un lado, se encuentra la figura del Propietario/Explotador, que básicamente es quien asume íntegramente la responsabilidad de gestionar las entradas y salidas de los huéspedes, con entrega de llaves, mantenimiento en general de la vivienda y en general lleve a cabo el exacto cumplimiento en cuanto al correcto funcionamiento, uso y habitabilidad exigido en la norma. Por otro lado, tenemos la figura de la Agencia Gestora, que es aquella que cobra al propietario una comisión o importe fijo por sus servicios, gestionándole las entradas y salidas de los huéspedes, como persona de contacto que hace entrega y recogida de las llaves durante las estancias de aquellos, así como llevar cabo su mantenimiento, aseo y cambio de ropa y limpieza a la salida de los huéspedes. Este extremo es tremendamente importante, ya que, en ningún caso se deberán prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos durante la estancia de los huéspedes, ya que ello llevaría implícito un cambio en la situación jurídica y un encuadre de alta ante la Administración en la actividad de Hostelería. Por otro lado y por último, encontramos la figura de la Agencia Explotadora, que es aquella empresa que paga una cuota periódica al propietario con el fin de explotar libremente dicha vivienda, además de gestionar, o no, la entrada y salida de los huéspedes, entrega de llaves, etc., y cobrando directamente a aquellos por el alojamiento en cuestión.
Pues bien, sin entrar en largos comentarios o glosa trataremos de efectuar la esencia que caracteriza la finalidad de citada norma, partiendo de la premisa de que aquellas, deben estar inscritas bajo declaración responsable del titular de aquella en el consiguiente Registro de la Consejería de Turismo Andaluz, y una vez inscrita, tendrá un número o código alfanumérico de registro que deberá estar visible cuando se oferte en las redes sociales como alojamiento turístico. En caso contrario, esto es, si se ofertare la vivienda en tales redes, bajo la denominación turística pretendida, la Administración y en especial los servicios de Inspección de la Consejería de turismo, ejercerían las funciones de comprobación y control del cumplimiento de lo establecido en la norma, de acuerdo con la Ley 13/2011, de 23 de diciembre y con el Decreto 144/2003, de 3 de junio, de la Inspección de Turismo, iniciando en su caso procedimiento sancionador y considerar clandestina la explotación de la vivienda, con multa desde los 2.001 euros hasta los 18.000 euros, con independencia de que el propietario o explotador , tendrá la obligación de dar paso a los servicios de inspección que, previo aviso por aquellos se personen en la vivienda, para verificar si esta cumple con los requisitos para su destino, ya que de contrario tal obstrucción inspectora , se sancionaría como una falta muy grave.
No obstante cuanto queda expuesto, hay que hacer constar la particularidad que refiere el Decreto que analizamos , cuando excluye de su contenido aquellas situaciones en las que una persona tenga tres o más viviendas en alquiler vacacional, que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles continuos o no y que, aquellas, aun encontrándose diferenciadas en su ubicación, estén no obstante dentro de un radio de acción de un kilómetro, dado que, en ese supuesto, serán consideradas como apartamentos turísticos, en lugar de viviendas con fines turísticos, teniendo aquéllos una normativa propia, análoga a la hotelera, contemplado en el Decreto 194/2010 de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos, y que dado el alcance y contenido d estos últimos, , no será objeto de divulgación en las presentes líneas.
Tenemos que hacer constar que la promulgación de la norma que antecede, ha sido bastante permisiva para quienes pretendan hacer uso de su finalidad turística, si bien, el alcance de los requisitos que exige tal decreto, se encuentran enmarcados dentro de unas exigencias básicas estructurales, de dotación de carácter urbanístico, prestacional y de habitabilidad, unidas ellas a la exigencia de tener la vivienda la Licencia de Primera Ocupación o Cédula de Habitabilidad, si bien y ante la dificultad que implica en la mayoría de los casos aportar aquella, por tener la finca varias décadas de antigüedad , ha llevado consigo que la Administración haya venido en sustituirla por una certificación de un Arquitecto titulado o análogo , que acredite que, la naturaleza del suelo donde se ubica la vivienda es apropiada y reúne todos los requisitos que marca la norma. Para ello, es importante que el propietario o explotador, acuda a su ayuntamiento y solicite un certificado homólogo, dejando constancia por escrito ante el ente autonómico, tanto de su solicitud como del acto administrativo que le notifique el Ayuntamiento.
Por cuanto antecede, existen también requisitos o servicios exigidos en la norma que están sujetos a un periodo de adaptación y exacto cumplimiento de UN AÑO, esto es, hasta el 11 de MAYO DE 2017, siendo especialmente significativo para el propietario de la vivienda los concernientes a los elementos fijos de refrigeración . A tal fin, bueno será indicar que los Técnicos de la Junta de Andalucía, han indicado que este elemento fijo de refrigeración, puede ser un aparato de aire acondicionado como tal, o bien un aparato de aquellos que conocemos como “pingüino” que debe fijarse a la pared, por lo que, lo que fundamenta su alcance en la modalidad que indica el Decreto, es que sea un aparato que refrigere, esto es, que se le pueda cambiar la temperatura, enfriando el aire, y que sea fijo, limitándose así el uso móvil del aparato, por lo que, obviamente, un ventilador de techo o análogo, no cumpliría los requisitos exigidos al no enfriar el aire de una estancia.
Servicios obligatorios en una vivienda vacacional
Por lo demás, existen a su vez otros servicios que tiene obligatoriamente que cumplir el explotador de la vivienda, si bien para ello como ha quedado dicho, no serán exigibles hasta el 11 de mayo del 2017, tales servicios son:
– Ventilación directa al exterior y sistema de oscurecimiento de las ventanas
– Estar amuebladas para un uso inmediato.
– Botiquín de primeros auxilios.
– Información turística, en soporte físico o electrónico.
– Hoja de Quejas y Reclamaciones y un cartel que anuncie su existencia.
– Servicio de limpieza a la entrada y salida de los usuarios.
– Ropa de cama y menaje de casa.
– Número de contacto para el usuario.
– Información sobre el uso de los electrodomésticos.
– Información sobre las normas internas de la comunidad.
Contrato de alquiler vacacional
Es importante no olvidar cual sea el Régimen Jurídico de la contratación a llevar a cabo, ya que, previamente a la entrega de la vivienda, deberá firmarse y entregarse al huésped un documento que contenga los siguientes elementos esenciales y adicionales :
. Identificación de la persona o entidad explotadora de la vivienda;
. Código alfanumérico de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía;
. Las personas que la van a ocupar, sus datos personales y su domicilio habitual.
. El precio de la estancia y la fecha de entrada y salida;
. Número de contacto para el huésped.
. Serán libres los pactos sobre el precio, reservas, anticipos etc…, debiendo igualmente entregar el explotador o su representante un justificante de pago al usuario.
. La hora de entrada y salida que refiere la norma es a las 16:00 horas como entrada y la de salida las 12:00 horas, salvo que se especifique expresamente otro distinto en el contrato en cuestión.
Igualmente nos remitiremos expresamente al Decreto citado cuando tratemos los derechos del cliente/huésped , por lo que, en aquellos supuestos que exista conflicto con el propietario por el precio del alojamiento, pago a cuenta o señal por el alojamiento, es decir, aquellas condiciones de precio, reserva, anticipos y cancelación, y no exista acuerdo escrito entre las partes será de aplicación el citado Decreto Andaluz 28/2016.
Por último, hay que tener en cuenta que dado que el Ministerio del Interior, tiene establecido un procedimiento a seguir para el registro de huéspedes, hace imperativo que el explotador de la vivienda, tenga que remitir en el plazo de 24 horas a la Policía Nacional la identificación o datos de los huéspedes en cuestión.
En Resumen: con el nuevo texto normativo andaluz, se ha venido en regular el vacío existente en tal sector que, cada vez demandaba su regularización, ya que por un lado, el sector hotelero criticaba una competencia ilícita y desleal a su actividad, demandando el cumplimiento de una serie de requisitos mínimos y prestacionales para su puesta en alquiler turístico; por otro lado, los propietarios de viviendas, pretendían regularizar una contratación que se encontraba en el limbo jurídico. De cualquier forma, estamos en una situación de expectación, donde entiendo que, de manera progresiva la Administración en la parte que el atañe, los huéspedes, las valoraciones que estos dejen en la red social sobre las prestaciones de la vivienda en cuestión, así como sobre la calidad en el servicio del anfitrión, irán tejiendo poco a poco un filtro de aquellas viviendas que verdaderamente serán los auténticos lugares de destino turístico por reunir todos los requisitos de exigencia y comodidad en su alojamiento, con independencia de que la ley de la oferta y la demanda en sus precios, configuraran un marco social y normativo que regularizará en parte este sector del mercado turístico que ha comenzado a eclosionar.
Justo Rodríguez Sánchez