marzo 28, 2016
VECINOS MOLESTOS, SOLUCIONES EN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
La Ley de propiedad Horizontal establece en su artículo 7 .2 ”Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.”
Este artículo de la Ley de Propiedad Horizontal responde a las acciones que puede ejercitar la comunidad de propietarios respecto de un vecino que realiza actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en un piso o local perteneciente a una Comunidad de propietarios. En la Ley se establece un mecanismo legal para conseguir el cese de dichas actividades. Es importante definir en un primer lugar el significado de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas.
En este sentido serán calificadas como molestas las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión. Se calificarán como insalubres las que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana. Se aplicará la calificación de nocivas a las que, por las mismas causas, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola. Se consideran peligrosas las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosiones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes.
¿Cuáles son los requisitos Jurisprudenciales para la acción de cesación?
- Continuidad o permanencia de la realización de actos molestos.
- Que la actividad sea molesta, es decir, incómoda para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble en el que se desarrolle la actividad, esto es, que exista un sujeto pasivo determinado al que la actividad incómoda pueda afectar, siendo éste las personas que habitan o hayan de permanecer en la misma finca y no personas indeterminadas o inconcretas.
- Que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que se exige una dosis de gravedad, una afectación de entidad a la pacífica convivencia jurídica lo que obliga a una ponderación de cada caso concreto, teniendo sentado el Tribunal Supremo que la base de la notoriedad está constituida por la “evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad”, entendiendo, asimismo, que “…en el concepto de actividad notoriamente incómoda debe incluirse aquella actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia , excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales“.
Que se necesita para iniciar un procedimiento judicial contra el vecino que está causando molestias:
1º.- El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá por escrito fehacientemente a quien realice las actividades prohibidas, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Si el vecino que causa las molestias no es el propietario, es recomendable requerir tanto al inquilino como al propietario.
2º.- Si el infractor persiste en su conducta, el Presidente previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación.
En el caso de estimación total de la demanda, la sentencia podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida, la indemnización de daños y perjuicios que proceda, así como la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Por lo que la determinación del plazo de privación del derecho al uso se hace depender de dos factores como, son la gravedad de la infracción y de los perjuicios que haya ocasionado a la Comunidad.
El conjunto de abogados especialistas en Propiedad Horizontal del Departamento de Derecho Civil de LEMAT ABOGADOS queda a su disposición para “defender con la Ley sus intereses.
Miguel Ángel de la Fuente Ballesteros